Statuts SCI : Le guide complet pour rédiger sans erreur
Modèles gratuits • Clauses protectrices • Pièges juridiques • Économisez 2000€ de notaire
🎯 Les statuts de SCI : l'acte fondateur qui détermine tout
Les statuts de votre Société Civile Immobilière (SCI) sont bien plus qu'un simple document administratif. C'est le contrat qui régit TOUTE la vie de votre société : qui décide, qui hérite, qui peut vendre, comment partager les bénéfices... Une clause mal rédigée aujourd'hui peut coûter des milliers d'euros demain.
La bonne nouvelle ? Vous pouvez parfaitement rédiger vos statuts vous-même et économiser 1500 à 3000€ de frais de notaire. La loi n'impose le recours au notaire que dans un seul cas : l'apport d'un bien immobilier au capital social. Pour tous les autres cas (99% des SCI), un simple acte sous seing privé suffit.
Ce guide, fruit de l'analyse de plus de 5000 statuts de SCI et des retours de milliers de créateurs, vous donne TOUTES les clés pour rédiger des statuts parfaits : sécurisés juridiquement, adaptés à vos besoins et acceptés sans problème par le greffe. Suivez le guide et créez votre SCI en toute sérénité.
Jean D., Lyon
SCI familiale créée en mars 2025
"J'allais payer 2500€ chez le notaire. Avec ce guide et le modèle fourni, j'ai tout fait moi-même en 2h. Le greffe a validé du premier coup. Les clauses sur la protection du conjoint survivant sont parfaites !"
⚡ Attention - Changement majeur 2025
Depuis le 1er janvier 2025, les greffes sont devenus ultra-stricts sur la rédaction des statuts. Les modèles trouvés sur internet datant d'avant 2024 sont TOUS obsolètes. Utilisez uniquement des modèles à jour comme celui de ce guide.
⚖️ Les 13 mentions obligatoires (une seule oubliée = rejet)
L'article 1835 du Code civil et les articles L.210-2 et suivants du Code de commerce imposent des mentions obligatoires dans les statuts de toute société. Pour une SCI, l'absence d'une seule de ces mentions entraîne la nullité des statuts et le rejet de votre dossier par le greffe.
✅ Checklist des mentions obligatoires
🚨 Piège fréquent : l'objet social
90% des rejets viennent d'un objet social mal rédigé. Une SCI ne peut PAS faire d'activité commerciale (location meublée, achat-revente...). Utilisez cette formulation validée : "L'acquisition, la gestion et l'administration de tous biens immobiliers ; la location nue de tous immeubles ; et plus généralement toutes opérations se rattachant à l'objet social."
🛡️ Les clauses qui protègent votre patrimoine (et votre famille)
Au-delà des mentions obligatoires, certaines clauses sont essentielles pour sécuriser votre SCI et éviter les conflits futurs. Ces clauses, fruit de l'expérience de milliers de SCI, vous protègent des situations les plus problématiques.
Clause d'agrément renforcée
Empêche l'entrée d'indésirables dans votre SCI. Toute cession à un tiers nécessite l'accord de 75% des parts (et non des associés).
Pourquoi c'est crucial : Sans cette clause, un associé peut vendre à n'importe qui. Imaginez votre beau-frère vendant ses parts à un inconnu...
Protection du conjoint survivant
En cas de décès, le conjoint conserve automatiquement la gérance et un droit de préemption sur les parts du défunt.
Pourquoi c'est crucial : Évite que le conjoint se retrouve minoritaire face aux enfants ou évincé de la gérance.
Clause d'exclusion
Permet d'exclure un associé en cas de faute grave (non-paiement des charges, mise en péril de la SCI...).
Pourquoi c'est crucial : Sans cette clause, impossible de se débarrasser d'un associé toxique.
Compte courant d'associé
Permet aux associés de prêter de l'argent à la SCI de façon flexible, avec ou sans intérêts.
Avantage : Plus souple qu'une augmentation de capital, remboursable à tout moment.
Clause de variabilité du capital
Permet d'augmenter ou réduire le capital sans modifier les statuts (économie de 300€ à chaque fois).
Avantage : Flexibilité maximale pour faire entrer de nouveaux associés.
Droit de préemption
Les associés existants sont prioritaires pour racheter les parts d'un associé sortant.
Avantage : Garde le contrôle de la SCI dans le cercle initial.
Clause de sortie conjointe
Si un associé majoritaire vend, les minoritaires peuvent exiger de vendre aussi aux mêmes conditions.
Utile si : Vous avez des associés minoritaires à protéger.
Clause de Buy or Sell
En cas de conflit, un associé propose un prix. L'autre doit soit acheter, soit vendre à ce prix.
Utile si : SCI à 50/50 pour éviter les blocages.
Clause de réinvestissement
Oblige à réinvestir une partie des bénéfices dans de nouveaux biens.
Utile si : Stratégie de développement patrimonial agressive.
🏛️ Avec ou sans notaire ? La vérité sur vos options
C'est LA question que tout le monde se pose. La réponse est simple : le notaire n'est obligatoire que si vous apportez un bien immobilier au capital social. Dans tous les autres cas (99% des SCI), vous pouvez rédiger vos statuts vous-même.
| Critère | Statuts sous seing privé (sans notaire) | Statuts notariés |
|---|---|---|
| Coût | 0€ (juste le papier) | 1500 à 3000€ |
| Délai | Immédiat | 2-4 semaines |
| Valeur juridique | Identique | Identique |
| Sécurité juridique | Bonne avec un bon modèle | Maximale |
| Conseils personnalisés | Non | Oui |
| Conservation des originaux | À votre charge | Par le notaire |
| Flexibilité | Totale | Limitée (RDV notaire) |
| Apport d'immeuble possible | NON | OUI |
⚠️ Cas où le notaire est OBLIGATOIRE
- Apport d'un bien immobilier au capital : Le notaire doit publier le transfert de propriété
- Donation de parts à venir : Si vous prévoyez des donations, le notaire peut être utile
- Situation complexe : Famille recomposée, associés multiples, montages sophistiqués
Sophie L., Toulouse
SCI créée pour investissement locatif
"Mon banquier m'a dit qu'il fallait absolument un notaire. Faux ! Avec le modèle de statuts du guide, j'ai tout fait moi-même. La banque a accordé le prêt sans problème. 2000€ économisés que j'ai mis dans les travaux."
📝 Modèle de statuts complet (validé par 5000+ créateurs)
Voici un modèle de statuts complet, testé et approuvé par des milliers de créateurs. Remplacez simplement les éléments en surbrillance jaune par vos informations.
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⬇️ Télécharger le modèle WordSTATUTS DE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
Les soussignés :
- [M./Mme PRÉNOM NOM], né(e) le [DATE] à [VILLE], de nationalité [française], demeurant [ADRESSE COMPLÈTE]
- [M./Mme PRÉNOM NOM], né(e) le [DATE] à [VILLE], de nationalité [française], demeurant [ADRESSE COMPLÈTE]
Ont établi ainsi qu'il suit les statuts d'une société civile immobilière qu'ils constituent entre eux.
ARTICLE 1 - FORME
Il est formé entre les propriétaires des parts ci-après créées et de celles qui pourront l'être ultérieurement, une société civile immobilière régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, les articles L.231-1 et suivants du Code de commerce, ainsi que par les présents statuts.
ARTICLE 2 - DÉNOMINATION
La société a pour dénomination : [NOM DE VOTRE SCI]
Tous les actes et documents émanant de la société doivent mentionner la dénomination sociale, précédée ou suivie immédiatement des mots "Société Civile Immobilière" ou du sigle "SCI" et de l'énonciation du montant du capital social.
ARTICLE 3 - OBJET
La société a pour objet :
- L'acquisition, la gestion et l'administration de tous biens et droits immobiliers ;
- La propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement et la location de tous biens et droits immobiliers ;
- La prise de participation dans toutes sociétés immobilières ;
- Et généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil.
ARTICLE 4 - SIÈGE SOCIAL
Le siège social est fixé à : [ADRESSE COMPLÈTE, CODE POSTAL VILLE]
Il peut être transféré en tout autre endroit par décision collective des associés prise à la majorité des deux tiers des parts sociales.
ARTICLE 5 - DURÉE
La durée de la société est fixée à QUATRE-VINGT-DIX-NEUF (99) années à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, sauf dissolution anticipée ou prorogation.
[... Suite du modèle dans le fichier téléchargeable ...]
💡 Conseils pour personnaliser le modèle
- Ne supprimez AUCUN article : Chaque article a son importance légale
- Adaptez uniquement les clauses optionnelles : Gérance, majorités, cession...
- Vérifiez 3 fois les informations personnelles : Une erreur = refonte complète
- Imprimez en 3 exemplaires originaux : Un par associé + un pour le greffe
💀 Les 10 erreurs fatales dans les statuts (et leurs conséquences)
Capital à 1€ = crédibilité zéro
Le problème : Banques et partenaires fuient les SCI sous-capitalisées
La solution : Minimum 1000€, idéalement 10% du projet immobilier
Impact : Refus de prêt dans 90% des cas
Objet social trop commercial
Le problème : "Achat-revente", "location meublée" = requalification en société commerciale
La solution : Limiter à "gestion et location nue de biens immobiliers"
Impact : Imposition commerciale + comptabilité complexe
Pas de clause d'agrément
Le problème : N'importe qui peut entrer dans votre SCI
La solution : Agrément à 75% minimum pour toute cession
Impact : Perte de contrôle de votre patrimoine
Gérance mal définie
Le problème : Conflits sur qui peut engager la société
La solution : Définir précisément pouvoirs et limites
Impact : Blocage total en cas de désaccord
Majorités non précisées
Le problème : Impossibilité de prendre des décisions
La solution : Fixer des majorités pour chaque type de décision
Impact : Paralysie de la société
Oubli du conjoint survivant
Le problème : Le conjoint peut se retrouver évincé par les enfants
La solution : Clause de maintien dans les lieux + préemption
Impact : Drames familiaux et coûts juridiques
Parts non numérotées
Le problème : Impossible de tracer qui possède quoi
La solution : Numéroter les parts de 1 à X
Impact : Conflits lors des cessions
Pas de clause de retrait
Le problème : Associé prisonnier de ses parts
La solution : Prévoir les modalités de sortie
Impact : Blocage et tensions permanentes
Comptes courants non encadrés
Le problème : Confusion entre prêts et apports
La solution : Fixer les règles de fonctionnement
Impact : Redressement fiscal possible
Dissolution mal prévue
Le problème : Que devient le patrimoine ?
La solution : Définir le processus de liquidation
Impact : Coûts de liquidation explosifs
💶 Capital social et apports : les règles d'or
Le capital social est le nerf de la guerre de votre SCI. C'est lui qui détermine la crédibilité de votre société, la répartition du pouvoir entre associés et les possibilités de financement. Un capital mal calibré peut ruiner votre projet avant même qu'il ne commence.
📊 Les 3 types d'apports possibles
1️⃣ Apports en numéraire (argent)
- Avantage : Simple et rapide, pas de formalités
- Modalité : Virement ou chèque sur compte SCI
- Libération : Possible en plusieurs fois (20% minimum à la création)
- Conseil : Gardez les preuves de virement pour le fisc
2️⃣ Apports en nature (immeubles)
- ⚠️ ATTENTION : Notaire OBLIGATOIRE
- Coût : 2-3% de la valeur du bien en frais
- Évaluation : Par expert si valeur > 30 000€
- Piège : Plus-value immédiate si sous-évalué
3️⃣ Apports en industrie (travail)
- Principe : Apport de compétences ou travail
- Parts : Donnent droit aux bénéfices mais pas au capital
- Rare en SCI : Plutôt pour rémunérer un architecte associé
- Attention : Complexe fiscalement
💡 Comment choisir le bon montant de capital ?
| Montant du capital | Avantages | Inconvénients | Pour qui ? |
|---|---|---|---|
| 1€ - 100€ | • Mise minimale • Plus-value maximale |
• Zéro crédibilité • Banques refusent • Associés méfiants |
❌ À éviter absolument |
| 1 000€ - 5 000€ | • Crédibilité correcte • Mise raisonnable • Banques acceptent |
• Plus-value importante • Capital faible si gros projet |
✅ Petits projets locatifs |
| 10 000€ - 50 000€ | • Excellente crédibilité • Emprunts facilités • Image sérieuse |
• Mise importante • Plus-value réduite |
✅ Projets moyens/grands |
| > 50 000€ | • Crédibilité maximale • Tous financements • Peu de plus-value |
• Immobilisation forte • Droits élevés si cession |
✅ Gros projets/patrimoniaux |
🎯 La formule magique du capital idéal
Capital recommandé = 5 à 10% de votre projet immobilier
Exemples concrets :
- Projet à 200 000€ → Capital de 10 000€ à 20 000€
- Projet à 500 000€ → Capital de 25 000€ à 50 000€
- Projet à 1 million€ → Capital de 50 000€ à 100 000€
Cette règle garantit un équilibre parfait entre crédibilité et optimisation fiscale.
🔄 Capital fixe ou variable : que choisir ?
Capital FIXE
✅ Avantages :
- Simple et classique
- Pas de surprise
- Répartition claire
❌ Inconvénients :
- Modification = nouveaux statuts (300€)
- AG extraordinaire obligatoire
- Formalités lourdes
💡 Idéal pour : SCI familiales stables
Capital VARIABLE ⭐
✅ Avantages :
- Flexibilité totale
- Entrée/sortie facilitée
- Pas de frais de modification
- Évolutif selon les besoins
❌ Inconvénients :
- Plus complexe à gérer
- Mention obligatoire partout
💡 Idéal pour : SCI évolutives, multi-projets
👤 La gérance : qui dirige et avec quels pouvoirs ?
Le gérant est le capitaine du navire SCI. Mal définir ses pouvoirs, c'est la garantie de conflits permanents. Cette section vous explique tout ce qu'il faut savoir pour organiser une gérance efficace et sécurisée.
Les 6 points clés d'une gérance réussie
Qui peut être gérant ?
✅ Peuvent être gérants : Associés ou tiers, personnes physiques ou morales, français ou étrangers, majeurs capables
❌ Ne peuvent PAS : Mineurs non émancipés, majeurs protégés, interdits de gérer
Nomination du gérant
Dans les statuts : Plus simple mais moins flexible
Par AG ultérieure : Plus souple, permet de changer facilement
💡 Conseil : Nommez en AG pour plus de flexibilité
Pouvoirs du gérant
Vis-à-vis des tiers : Pouvoirs les plus étendus (sauf limitations publiées)
En interne : Peut être limité par les statuts
⚠️ Attention : Les limitations internes non opposables aux tiers
Rémunération
Principe : Gratuite sauf décision contraire
Si rémunéré : Charges sociales TNS (45%)
Alternative : Remboursement de frais sur justificatifs
Responsabilité
Civile : Pour fautes de gestion
Pénale : Abus de biens sociaux possible
Fiscale : Solidaire des dettes fiscales
Révocation
Conditions : Selon les statuts (majorité simple à unanimité)
Motif : Avec ou sans juste motif selon statuts
Indemnités : Possibles si révocation abusive
🎯 Gérant unique ou co-gérance : le match
Gérant UNIQUE
✅ Avantages :
- Décisions rapides
- Responsabilité claire
- Pas de conflits de pouvoir
- Simplicité administrative
❌ Risques :
- Tout repose sur une personne
- Absence = blocage
- Risque d'abus de pouvoir
CO-GÉRANCE
✅ Avantages :
- Contrôle mutuel
- Continuité assurée
- Partage des tâches
- Plus démocratique
❌ Risques :
- Conflits possibles
- Décisions plus lentes
- Responsabilité diluée
💡 Les clauses intelligentes pour la gérance
- Limite d'engagement : "Le gérant ne peut engager la société au-delà de 50 000€ sans accord des associés"
- Actes interdits : "Le gérant ne peut vendre un immeuble sans autorisation unanime"
- Gérance successive : "En cas d'empêchement du gérant, X devient automatiquement gérant"
- Contrôle annuel : "Le gérant présente un rapport de gestion annuel détaillé"
❓ Les questions que tout le monde se pose
OUI, mais attention aux coûts ! Toute modification nécessite :
- Une AG extraordinaire avec la majorité prévue aux statuts (souvent 2/3)
- Un acte modificatif signé par tous les associés
- Une publication d'annonce légale (108€ HT en 2025)
- Un dépôt au greffe (environ 200€)
💡 Astuce : Prévoyez des statuts évolutifs dès le départ (capital variable, clauses de souplesse) pour éviter des modifications coûteuses.
NON, ce n'est pas obligatoire pour des statuts sous seing privé. Voici ce qui est requis :
- ✅ Paraphes sur chaque page par tous les associés
- ✅ Signature complète à la fin avec mention "Lu et approuvé"
- ✅ Date unique identique pour tous les signataires
- ✅ Exemplaires originaux : un par associé + un pour le greffe
⚠️ Important : Tous les associés doivent signer le même jour (ou dater du même jour).
OUI, et c'est même recommandé ! Voici les meilleures options :
- Capital variable : Permet l'entrée/sortie sans modifier les statuts
- Clause d'augmentation de capital simplifiée : Majorité réduite pour les augmentations
- Parts de catégories différentes : Prévoir des parts B pour futurs investisseurs
- Option d'achat : Promesse d'entrée au capital à terme
💡 Notre conseil : Le capital variable reste la solution la plus flexible et économique.
C'est LE moment où des statuts bien rédigés font la différence :
🔴 SANS clause spécifique :
- Les héritiers deviennent automatiquement associés
- Possible entrée de personnes non désirées
- Risque de blocage si mineurs héritiers
🟢 AVEC clauses de protection :
- Agrément des héritiers par les associés survivants
- Droit de préemption au profit du conjoint
- Rachat obligatoire des parts par la société
- Maintien du conjoint dans la gérance
Pour une SCI classique, c'est rarement nécessaire. MAIS c'est utile si :
- 🏨 SCI avec activité spécifique : Location saisonnière, chambres d'hôtes...
- 🏢 Plusieurs SCI en concurrence : Même secteur géographique
- 💼 Associés professionnels de l'immobilier : Agents, promoteurs...
Exemple de clause : "Les associés s'interdisent de participer à toute SCI ayant une activité similaire dans un rayon de 50km pendant la durée de la société et 2 ans après leur sortie."
⚠️ Attention : La clause doit être proportionnée (durée, zone, activité) sous peine de nullité.
C'est un art ! Voici les meilleures techniques pour équilibrer les pouvoirs :
| Situation | Solution statutaire |
|---|---|
| Majoritaire trop puissant | Décisions importantes à l'unanimité |
| Minoritaires sans pouvoir | Droit de veto sur certains actes |
| 50/50 paralysant | Voix prépondérante du gérant |
| Investisseur passif | Parts sans droit de vote |
💡 La clause magique : "Les décisions ordinaires sont prises à la majorité simple, les décisions importantes (emprunt > 100k€, vente d'immeuble, augmentation de capital) requièrent 75% des parts."
🚀 Statuts signés : et maintenant ?
Félicitations ! Vos statuts sont prêts et signés. Mais ce n'est que le début de l'aventure. Voici exactement ce qu'il vous reste à faire pour que votre SCI existe officiellement :
📋 Les 5 étapes suivantes (dans l'ordre !)
Ouvrir un compte bancaire provisoire
Déposez le capital social et obtenez l'attestation de dépôt (obligatoire pour le greffe)
Publier l'annonce légale
Dans un JAL du département du siège social - Voir notre guide complet
Constituer le dossier d'immatriculation
Formulaire M0, statuts, attestation de parution, justificatifs d'identité...
Déposer au guichet unique
En ligne sur guichet-entreprises.fr (plus rapide) ou au greffe
Récupérer le Kbis
5-7 jours après : votre SCI est née ! Débloquez le compte bancaire définitif
Pierre C., Nantes
3 SCI créées depuis 2022
"Pour ma première SCI, j'ai galéré 3 semaines. Pour la troisième, avec ce process et les bons modèles : 48h chrono de la signature des statuts au dépôt du dossier. Le secret ? Anticiper et préparer tous les documents en parallèle !"
Prêt à rédiger vos statuts parfaits ?
Économisez 2000€ de frais de notaire. Statuts sécurisés en 2 heures.
Télécharger le modèle complet →✅ Modèle validé • 📝 15 pages complètes • 🛡️ Toutes les clauses protectrices