Dissolution SCI : Le guide complet pour fermer votre société
Procédure détaillée • Coûts réels • Fiscalité du boni • Modèles validés
🎯 Dissoudre votre SCI : la fin d'une aventure, le début d'une procédure
Votre Société Civile Immobilière (SCI) a rempli sa mission. Que ce soit après la vente du bien immobilier, suite à un désaccord entre associés ou simplement parce que l'aventure touche à sa fin, la dissolution-liquidation est une procédure incontournable qui nécessite rigueur et méthode.
Contrairement à une simple radiation, dissoudre une SCI implique trois phases distinctes : la dissolution (décision de fermer), la liquidation (règlement des comptes) et la radiation (disparition juridique). Cette procédure, encadrée par les articles 1844-7 et suivants du Code civil, peut prendre entre 4 et 12 mois selon la complexité de votre situation.
Le coût total ? Entre 500€ et 600€ pour une dissolution simple, mais attention : la facture peut grimper jusqu'à plusieurs milliers d'euros si votre SCI possède des biens immobiliers à vendre ou si vous faites appel à un notaire. Sans oublier la fiscalité du boni de liquidation qui peut réserver des surprises...
Jean D., Lyon
SCI familiale dissoute en mars 2025
"Après 15 ans, nous avons vendu notre immeuble de rapport. Grâce à ce guide, j'ai économisé 1500€ de frais de notaire en faisant la procédure moi-même. Le plus dur ? Comprendre la fiscalité du boni de liquidation !"
⚡ Attention aux délais
Une fois la décision de dissolution prise, vous avez 1 mois maximum pour publier l'annonce légale et déposer le dossier au greffe. Au-delà, vous devrez recommencer toute la procédure (et repayer les frais).
🔍 Les 9 causes de dissolution d'une SCI (automatiques ou volontaires)
L'article 1844-7 du Code civil énumère les causes légales de dissolution d'une société. Pour une SCI, certaines sont automatiques, d'autres nécessitent une décision des associés ou du juge.
📅 Arrivée du terme
La SCI arrive à la fin de sa durée statutaire (99 ans maximum). Sans prolongation votée avant l'échéance, la dissolution est automatique.
✅ Réalisation de l'objet
L'objet social est accompli (ex: construction et vente d'un immeuble). La SCI n'a plus de raison d'exister.
🏠 Vente du patrimoine
Tous les biens immobiliers ont été vendus. C'est la cause la plus fréquente de dissolution volontaire.
🤝 Décision des associés
Dissolution anticipée votée à l'unanimité (sauf clause statutaire contraire). Aucun motif particulier n'est exigé.
⚖️ Décision judiciaire
Le tribunal prononce la dissolution pour "justes motifs" (mésentente paralysante, abus de majorité...).
👤 Associé unique
Réunion de toutes les parts en une seule main. La SCI devient unipersonnelle et doit être transformée ou dissoute.
💸 Liquidation judiciaire
Cessation des paiements et impossibilité de redressement. La dissolution est alors imposée par le tribunal.
📄 Clause statutaire
Événement prévu dans les statuts (décès d'un associé, réalisation d'une condition...).
🚫 Nullité de la société
Vice de constitution découvert tardivement. Très rare mais entraîne une dissolution rétroactive.
💰 Le vrai coût d'une dissolution de SCI en 2025
Dissoudre une SCI n'est pas gratuit. Entre les formalités obligatoires et les éventuels accompagnements professionnels, la facture peut varier du simple au quintuple. Voici le détail complet des frais à prévoir.
📊 Frais incompressibles (obligatoires)
| Type de dissolution | Coût moyen | Délai | Complexité |
|---|---|---|---|
| SCI sans actif | 500-600€ | 4 mois | ⭐ Simple |
| SCI avec bien vendu | 600-800€ | 4-6 mois | ⭐⭐ Moyen |
| SCI avec bien à vendre | 1000-3000€ | 6-12 mois | ⭐⭐⭐ Complexe |
| Avec notaire | 2000-3500€ | 4-8 mois | ⭐ Simple (délégué) |
| Liquidation judiciaire | 3000-10000€ | 12-24 mois | ⭐⭐⭐⭐ Très complexe |
🚨 Frais cachés à anticiper
- Frais bancaires : Clôture du compte professionnel (50-100€)
- Expert-comptable : Bilan de liquidation (300-800€)
- Géomètre : Si partage de biens en nature (800-1500€)
- Notaire : Si attribution de biens immobiliers (2-3% de la valeur)
- Avocat : En cas de litige entre associés (200-400€/heure)
📋 Les 5 étapes pour dissoudre votre SCI (avec délais légaux)
Étape 1 : Décision de dissolution (J0)
Assemblée Générale Extraordinaire
- Convocation par LRAR 15 jours avant
- Vote à l'unanimité (sauf statuts)
- Nomination du liquidateur
- Rédaction du PV de dissolution
⚠️ Le PV doit être signé par TOUS les associés présents
Étape 2 : Publication légale (J+1 à J+30)
Annonce dans un JAL
- Journal du département du siège
- Mentions obligatoires complètes
- Tarif forfaitaire : 182,40€ TTC
- Attestation reçue sous 24h
💡 En ligne = plus rapide et moins d'erreurs
Étape 3 : Dépôt au greffe (J+1 à J+30)
Via le guichet unique INPI
- Formulaire M2 en ligne
- PV + attestation JAL + pièces
- Paiement : 192,01€
- Délai traitement : 5-10 jours
🚨 Passé 30 jours = tout recommencer !
Étape 4 : Liquidation (3 mois minimum)
Mission du liquidateur
- Inventaire des biens et dettes
- Vente des actifs si nécessaire
- Paiement des créanciers
- Établissement des comptes
- Répartition du boni éventuel
📌 Délai légal : 3 ans maximum
Étape 5 : Radiation définitive
Clôture et disparition
- AG de clôture de liquidation
- Annonce légale finale (132€ TTC)
- Dépôt dossier radiation
- Radiation du RCS
- La SCI n'existe plus !
✅ Conservation des archives : 10 ans
💎 Le boni de liquidation : comprendre et calculer
Le boni de liquidation représente ce qui reste après avoir payé toutes les dettes et remboursé les apports des associés. C'est en quelque sorte les "bénéfices non distribués" de toute la vie de la SCI. Sa répartition et sa fiscalité peuvent réserver des surprises...
📊 Calcul du boni de liquidation
Formule simple :
Boni = Capitaux propres - Capital social
ou plus détaillé :
Boni = Actif net - Passif - Remboursement des apports
🎯 Exemple concret de calcul
| Éléments | Montants |
|---|---|
| Prix de vente du bien immobilier | 500 000€ |
| - Remboursement crédit restant | - 150 000€ |
| - Frais de vente (notaire, agence) | - 35 000€ |
| - Dettes fournisseurs | - 5 000€ |
| - Remboursement capital social | - 10 000€ |
| = BONI DE LIQUIDATION | 300 000€ |
📈 Répartition entre associés
Règle de base
Proportionnelle aux parts sociales détenues. Un associé à 30% recevra 30% du boni.
Clauses statutaires
Les statuts peuvent prévoir une répartition différente, sauf clause léonine interdite.
Attribution en nature
Possibilité de recevoir des biens au lieu d'argent (avec soulte si nécessaire).
⚠️ Attention aux apports inégaux
Si les associés ont fait des apports différents du capital social (compte courant, apport en nature), ils doivent être remboursés AVANT le calcul du boni. Exemple : Pierre a apporté 1000€ au capital + 50 000€ en compte courant. Il récupère d'abord ses 51 000€, puis sa part du boni.
🏦 Fiscalité du boni : la double imposition à anticiper
Le boni de liquidation est considéré fiscalement comme une distribution de dividendes. Il subit donc une double imposition : impôt sur le revenu + droits d'enregistrement. La facture peut être salée...
| Type d'imposition | Taux | Base | Exemple (boni 100 000€) |
|---|---|---|---|
| Flat tax (PFU) | 30% | Montant du boni | 30 000€ |
| dont IR | 12,8% | Montant du boni | 12 800€ |
| dont prélèvements sociaux | 17,2% | Montant du boni | 17 200€ |
| OU Barème progressif | Variable | Boni - 40% abattement | Selon TMI |
| + Prélèvements sociaux | 17,2% | Montant du boni | 17 200€ |
| + Droits d'enregistrement | 2,5% | Montant du boni | 2 500€ |
💡 Optimisation fiscale possible
- Option barème progressif : Intéressant si TMI < 30% ou revenus faibles l'année de liquidation
- Étalement : Possible sur 4 ans si liquidation > 12 mois (régime spécial)
- Report d'imposition : Si réinvestissement dans une entreprise sous conditions
- Exonération partielle : Pour les biens détenus > 30 ans (SCI à l'IR uniquement)
🧮 Simulateur rapide
Pour un boni de 100 000€ et un associé à 50% :
- Part du boni : 50 000€
- Flat tax (30%) : -15 000€
- Droits d'enregistrement (2,5%) : -1 250€
- Net après impôts : 33 750€ (67,5% du boni)
🚨 Piège fiscal majeur
Le boni est imposable même s'il n'est pas distribué immédiatement ! Dès que l'AG approuve les comptes de liquidation, l'imposition est due. Prévoyez la trésorerie nécessaire.
📄 Modèles de PV validés (copiez-collez et adaptez)
1️⃣ Modèle de PV de dissolution
PROCÈS-VERBAL D'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE EXTRAORDINAIRE
DU [DATE]
Les associés de la SCI [DÉNOMINATION], société civile immobilière au capital de [MONTANT] euros, dont le siège social est [ADRESSE COMPLÈTE], immatriculée au RCS de [VILLE] sous le numéro [N° RCS], se sont réunis en assemblée générale extraordinaire.
Présents ou représentés :
- [NOM Prénom], détenant [X] parts sociales
- [NOM Prénom], détenant [X] parts sociales
Soit [100%] du capital social.
PREMIÈRE RÉSOLUTION - Dissolution anticipée
Les associés décident la dissolution anticipée de la société à compter de ce jour.
Cette résolution est adoptée à l'unanimité.
DEUXIÈME RÉSOLUTION - Nomination du liquidateur
Les associés nomment en qualité de liquidateur :
[M./Mme NOM Prénom], né(e) le [DATE] à [VILLE], demeurant [ADRESSE COMPLÈTE]
Le liquidateur dispose des pouvoirs les plus étendus pour réaliser l'actif et apurer le passif.
Le siège de la liquidation est fixé à [ADRESSE].
Cette résolution est adoptée à l'unanimité.
Fait à [VILLE], le [DATE]
En [X] exemplaires originaux
[Signatures de tous les associés]
2️⃣ Modèle d'annonce légale de dissolution
AVIS DE DISSOLUTION
Aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du [DATE], les associés de la société [DÉNOMINATION], Société Civile Immobilière au capital de [MONTANT] euros, dont le siège social est situé [ADRESSE], immatriculée au RCS de [VILLE] sous le numéro [N° SIREN], ont décidé la dissolution anticipée de la société.
[M./Mme NOM Prénom], demeurant [ADRESSE], a été nommé(e) liquidateur.
Le siège de la liquidation est fixé à [ADRESSE]. C'est à cette adresse que la correspondance devra être envoyée et que les actes et documents concernant la liquidation devront être notifiés.
Le dépôt des actes et pièces relatifs à la liquidation sera effectué au greffe du tribunal de commerce de [VILLE].
Pour avis, le liquidateur
3️⃣ Modèle de PV de clôture de liquidation
PROCÈS-VERBAL D'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE CLÔTURE DE LIQUIDATION
DU [DATE]
Les associés de la SCI [DÉNOMINATION] en liquidation se sont réunis en assemblée générale.
Le liquidateur présente :
- Le compte définitif de liquidation
- Le rapport sur les opérations de liquidation
Les comptes font apparaître un boni de liquidation de [MONTANT] euros, réparti comme suit :
- [NOM Prénom] : [MONTANT] euros
- [NOM Prénom] : [MONTANT] euros
Les associés :
- Approuvent les comptes de liquidation
- Donnent quitus au liquidateur et le déchargent de son mandat
- Prononcent la clôture de la liquidation
Les livres et documents sociaux seront conservés pendant 10 ans par [NOM du dépositaire] à l'adresse suivante : [ADRESSE]
[Signatures]
💀 Les 10 erreurs fatales en dissolution (et leurs conséquences)
Oublier de convoquer un associé
Conséquence : Nullité de toute la procédure
Solution : LRAR à TOUS les associés, même minoritaires
Dépasser le délai d'1 mois
Conséquence : Rejet du dossier, tout recommencer
Solution : Publier et déposer dans les 15 jours
Distribuer avant de payer les dettes
Conséquence : Responsabilité personnelle du liquidateur
Solution : Ordre impératif : dettes → apports → boni
Oublier la mention "en liquidation"
Conséquence : Nullité des actes, confusion juridique
Solution : TOUS les documents : "SCI XXX en liquidation"
Vendre un bien sans l'accord des associés
Conséquence : Vente annulable + dommages-intérêts
Solution : PV d'AG pour chaque vente importante
Négliger la fiscalité du boni
Conséquence : Redressement fiscal + pénalités 40%
Solution : Provisionner 32,5% du boni minimum
Détruire les archives trop tôt
Conséquence : Impossible de se défendre en cas de contrôle
Solution : Conservation 10 ans après radiation
Liquidateur = associé minoritaire
Conséquence : Blocages, contestations permanentes
Solution : Liquidateur = gérant ou majoritaire
Radier sans payer les impôts
Conséquence : Poursuite des associés personnellement
Solution : Quitus fiscal avant radiation
Partage inégal sans accord écrit
Conséquence : Procès entre associés garantis
Solution : Tout écrit, tout signé, tout daté
❓ Vos questions les plus fréquentes sur la dissolution
OUI, mais c'est compliqué et coûteux. Tant que la dissolution n'est pas publiée au RCS, les associés peuvent se rétracter par un nouveau vote unanime. Après publication, il faut :
- Un vote unanime de "révocation de la dissolution"
- Une nouvelle annonce légale (environ 150€)
- Un dépôt modificatif au greffe (195€)
- L'accord du liquidateur pour cesser ses fonctions
💡 Conseil : Au-delà de 3 mois, mieux vaut créer une nouvelle SCI.
La dissolution nécessite l'unanimité (sauf clause statutaire). Si un associé bloque :
- Solution 1 : Négocier un rachat de ses parts
- Solution 2 : Invoquer un "juste motif" devant le tribunal (mésentente paralysante, détournements...)
- Solution 3 : Attendre l'arrivée du terme statutaire
- Solution 4 : Vendre tous les biens et mettre la SCI "en sommeil"
⚖️ Coût d'une dissolution judiciaire : 3000€ à 10000€ selon complexité.
Le délai dépend de la situation de la SCI :
| Situation | Délai moyen |
|---|---|
| SCI sans actif (compte bancaire uniquement) | 4-6 mois |
| Bien déjà vendu, liquidités disponibles | 4-6 mois |
| Bien à vendre (marché favorable) | 6-12 mois |
| Bien difficile à vendre | 12-24 mois |
| Litiges ou dettes importantes | 12-36 mois |
⏱️ À noter : Le liquidateur a 3 ans maximum. Au-delà, dissolution judiciaire obligatoire.
OUI, mais attention aux conséquences !
- Si actif > passif : dissolution amiable possible, les dettes seront payées pendant la liquidation
- Si actif < passif : risque de liquidation judiciaire
- Les associés restent responsables des dettes sur leurs biens personnels (proportionnellement à leurs parts)
- Le liquidateur qui distribue sans payer les dettes engage sa responsabilité personnelle
🚨 Important : En cas de dettes fiscales ou sociales, l'administration peut poursuivre les associés même après la radiation !
NON, trois options possibles :
- Vente à un tiers : Solution la plus simple, liquidités pour payer dettes et boni
- Attribution à un associé : Avec versement d'une soulte aux autres si nécessaire
- Partage en indivision : Les associés deviennent propriétaires indivis
📝 Attention : L'attribution ou le partage nécessite un acte notarié (2-3% de frais) + publicité foncière.
Les baux ne sont pas automatiquement résiliés par la dissolution :
- Baux commerciaux : Se poursuivent, le liquidateur devient le bailleur
- Baux d'habitation : Protection du locataire maintenue
- En cas de vente : L'acquéreur reprend les baux (sauf clause contraire)
- Résiliation : Respecter les délais légaux (6 mois pour vente en bail d'habitation)
💡 Stratégie : Négocier avec les locataires peut faciliter la vente.
🔍 Cas particuliers de dissolution
👨👩👧👦 Dissolution d'une SCI familiale
La SCI familiale présente des spécificités lors de la dissolution :
- Démembrement de propriété : L'usufruitier doit consentir à la dissolution
- Mineurs associés : Autorisation du juge des tutelles nécessaire
- Donation-partage : Possibilité de transformer la dissolution en donation
- Conflits familiaux : Médiation recommandée avant procédure judiciaire
🏛️ Dissolution judiciaire
Le tribunal peut prononcer la dissolution pour "justes motifs" :
- Mésentente grave : Paralysie du fonctionnement social
- Abus de majorité/minorité : Décisions contraires à l'intérêt social
- Violation des statuts : Non-respect répété des règles
- Inexécution des obligations : Associé ne libérant pas ses apports
Procédure : Assignation au TGI → Expertise → Jugement → Liquidateur judiciaire
Coût moyen : 5 000€ à 15 000€ (avocat obligatoire)
⚡ Dissolution express : votre feuille de route en 6 étapes
De la décision à la radiation définitive, suivez notre processus optimisé
Préparez l'AG
Convoquez tous les associés par LRAR avec ordre du jour précis
15 jours avantVotez la dissolution
AG extraordinaire, vote unanime, nomination du liquidateur, PV signé
2 heuresPubliez l'annonce
Annonce légale dans JAL du département sous 30 jours maximum
24-48hDéposez au greffe
Guichet unique INPI avec PV + attestation + formulaire M2
5-10 joursLiquidez les biens
Vente actifs, paiement dettes, comptes de liquidation, répartition boni
3-12 moisRadiation finale
AG de clôture, annonce finale, dépôt radiation, certificat de radiation
15 jours🛠️ Votre boîte à outils dissolution
Prêt à dissoudre votre SCI ?
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